Umschuldung
Sichern Sie sich die noch niedrigen Zinsen
Mit einem Forward-Darlehen bis zu 60 Monate über einen unserer Finanzierungspartner sichern Sie sich die noch günstigen Zinssätze von heute für den Zinsauslauf Ihres bestehenden Darlehens in einigen Monaten oder Jahren.
Ihre Vorteile
- garantierte Konditionen
- optimale Planungssicherheit
- attraktive Ersparnisse bei zukünftig erwarteter, weiterer Steigerung des Zinsniveaus
Wann ist der richtige Zeitpunkt zur Umschuldung (Prolongation) Ihrer Immobilie?
Sie haben bereits eine Immobilie finanziert, und demnächst läuft Ihre Zinsbindung aus? Dann können Sie jetzt bei Ihrer anstehenden Anschlussfinanzierung viel Geld sparen, denn die Zinsen sind zur Zeit sehr günstig.
Beispiel: Zinsbindung endet in zwölf Monaten bis 60 Monaten
Wessen Zinsbindung in zwölf bis 60 Monaten endet, der kann handeln: Beispielsweise mit einem Forward-Darlehen. Das Prinzip: Der Kunde schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit in zwölf bis 60 Monaten beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen zu den Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben. Je nach Anbieter, Dauer der Vorlaufzeit sowie der Situation an den Kapitalmärkten wird pro Monat Vorlaufzeit ein Konditionsaufschlag von rund 0,01 bis 0,02 Prozent fällig.
Achtung: Wer ein Forward-Darlehen abschließt, muss die Umschuldung auch tatsächlich vornehmen. Das gilt auch, wenn die Zinsen zum tatsächlichen Umschuldungstermin deutlich niedriger sind. Interessierte müssen daher abwägen, ob sie mit fallenden oder steigenden Bauzinsen rechnen.
Empfehlenswert ist hier ebenso ein Angebotsvergleich: Konditionsunterschiede von bis zu 1,40 Prozent können ein Forward-Darlehen um mehrere Tausend Euro verteuern. Wenn die bestehende Finanzierung für Ihre Immobilie ausläuft, haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Dies ist also der beste Zeitpunkt, Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.
Der Vorteil hierfür liegt auf der Hand: Durch Verringerung der Restschuld reduzieren Sie die Zinsbelastung der Anschlussfinanzierung und können entsprechend mehr Geld in die Tilgung stecken. Dadurch ist eine schnellere Rückzahlung der Restschuld möglich. Seit Sie vor mehreren Jahren Ihren ersten Kredit aufgenommen haben, hat sich vieles geändert. Das gilt möglicherweise auch für Ihre Einkommens- und Ausgabensituation. Dies sollten Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachten. In der Regel berechnen die Banken die neue Rate, indem sie den neuen Zinssatz und den alten Tilgungssatz auf die ursprünglich vereinbarte Darlehenssumme beziehen. Wenn Sie Ihre bisherige Darlehensrate problemlos tragen konnten, sollten Sie deren Höhe beibehalten.
Aufgrund der geringeren Restschuld zum Zeitpunkt der Umschuldung können Sie bei gleich bleibend hoher monatlicher Rate mehr Geld in die Tilgung investieren. Sofern Ihr finanzieller Spielraum seit Beginn der Finanzierung gewachsen ist, sollten Sie die Tilgung erhöhen. Die Tilgung erhöhen sollten Sie auch, wenn die Hypothekenzinsen gesunken sind. Dadurch können Sie Ihren Kredit schneller zurückführen und Kosten sparen.
Auch bei Ihrer Anschlussfinanzierung müssen Sie sich wieder für eine Zinsbindung entscheiden. Davon hängt unter anderem ab, ob Sie nochmals einen Anschlusskredit benötigen oder nicht. Sind die Baugeldzinsen hoch, sollten Sie eine niedrige Laufzeit wählen. Bei niedrigen Hypothekenzinsen sollten Sie die Konditionen langfristig festschreiben - möglichst bis zur Schuldenfreiheit.
Tipp: Nachdem Sie bereits mehrere Jahre monatlich Ihre Rate bedient haben, können Sie heute Ihre monatliche Belastung realistisch einschätzen. Wählen Sie die Höhe Ihrer Tilgung für die Anschlussfinanzierung so, dass das Restdarlehen innerhalb der neu vereinbarten Zinsbindung (z.B. zehn Jahre) vollständig zurückgezahlt wird. Auf diese Weise vermeiden Sie ein weiteres Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Je höher Sie Ihre Tilgung wählen, desto schneller ist Ihr Darlehen zurückgezahlt. Sie sollten bei der Gestaltung Ihrer Anschlussfinanzierung darauf achten, dass die Tilgung mindestens der zuletzt gezahlten Tilgungshöhe des bestehenden Darlehens entspricht (wenigstens jedoch 2,00 Prozent). Sofern es Ihre finanzielle Situation zulässt, kann auch ein höherer Tilgungssatz sinnvoll sein, um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen.
Bitte beachten Sie dabei, dass die zuletzt gezahlte Tilgung nicht der im Darlehensvertrag angegeben "anfänglichen Tilgung" entspricht! Aufgrund der kontinuierlichen Rückzahlung des Darlehens und der daraus resultierenden Reduzierung der Restschuld sinkt der Zinsanteil der monatlichen Rate beständig. Da die monatliche Rate jedoch über die vereinbarte Darlehenslaufzeit konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil immer mehr an.